1. Mở đầu
Tranh chấp lối đi chung là một trong những dạng tranh chấp đất đai phát sinh phổ biến nhất hiện nay. Nhiều gia đình sử dụng chung một lối đi hàng chục năm nhưng không có văn bản thỏa thuận. Khi đất được chuyển nhượng, tách thửa hoặc xây dựng nhà ở, mâu thuẫn bắt đầu phát sinh do một bên tự ý dựng cổng, xây tường, thu hẹp hoặc chặn lối đi. Không ít trường hợp tranh chấp kéo dài nhiều năm chỉ vì các bên hiểu chưa đúng về quyền đối với lối đi chung và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, việc xác định lối đi phải dựa trên giấy tờ, hiện trạng sử dụng, nguồn gốc hình thành và quy định pháp luật thay vì chỉ dựa vào tập quán hoặc lời nói.
2. Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (đặc biệt Điều 254 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề).
- Luật Đất đai năm 2024.
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
- Các tài liệu địa chính, bản đồ, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan.
3. Thế nào là lối đi chung?
Lối đi chung là phần diện tích được nhiều chủ sử dụng đất cùng khai thác để phục vụ việc đi lại. Lối đi có thể được hình thành từ thỏa thuận của các bên, từ quá trình sử dụng ổn định lâu dài, từ quyết định của cơ quan nhà nước hoặc từ quyền về lối đi qua đối với bất động sản bị vây bọc. Cần phân biệt lối đi chung với quyền về lối đi qua. Lối đi chung thuộc quyền sử dụng của nhiều người, còn quyền về lối đi qua là quyền yêu cầu chủ đất liền kề dành một lối đi hợp lý khi bất động sản bị vây bọc.
4. Tiêu chí xác định lối đi hợp pháp
Việc xác định lối đi hợp pháp thường căn cứ vào: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính; (ii) bản đồ đo đạc qua các thời kỳ; (iii) văn bản thỏa thuận của các chủ sử dụng đất; (iv) hiện trạng sử dụng ổn định, công khai, liên tục trong thời gian dài; (v) bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật; (vi) quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự khi bất động sản bị vây bọc.
Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án thường đánh giá tổng hợp nhiều nguồn chứng cứ thay vì chỉ căn cứ vào một loại giấy tờ. Do đó việc thu thập chứng cứ ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định.
5. Các tranh chấp thường gặp
Các tranh chấp phổ biến gồm: bịt lối đi; xây cổng hoặc hàng rào chắn đường; thu hẹp chiều rộng lối đi; lấn chiếm diện tích lối đi; yêu cầu trả tiền vô lý khi đi qua; tranh chấp sau khi chuyển nhượng đất; tranh chấp phát sinh khi tách thửa hoặc xây dựng nhà mới.
6. Trình tự giải quyết tranh chấp
Bước đầu tiên là kiểm tra hồ sơ pháp lý và xác định chính xác nguồn gốc lối đi. Người dân nên thu thập đầy đủ giấy tờ địa chính, bản đồ, ảnh hiện trạng và lời khai của những người sinh sống lâu năm trong khu vực.
Tiếp theo, các bên nên ưu tiên thương lượng để hạn chế chi phí và giữ gìn quan hệ láng giềng. Nếu thương lượng không thành thì tiến hành hòa giải theo quy định pháp luật trong trường hợp thuộc diện phải hòa giải. Nội dung hòa giải cần lập thành biên bản rõ ràng.
Khi hòa giải không thành, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự nên đề nghị Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc hiện trạng và thu thập hồ sơ địa chính nếu cần thiết. Đây thường là những chứng cứ có giá trị quan trọng.
Sau khi bản án có hiệu lực, nếu bên thua kiện không tự nguyện chấp hành thì người được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành theo quy định.
7. Những sai lầm thường gặp
Nhiều người chỉ dựa vào lời khai mà không thu thập chứng cứ khách quan. Một số trường hợp tự ý phá cổng, tháo dỡ hàng rào hoặc sử dụng vũ lực để mở lối đi, dẫn đến phát sinh trách nhiệm pháp lý khác.
Sai lầm phổ biến nữa là nhầm lẫn giữa lối đi chung và quyền về lối đi qua, dẫn đến áp dụng sai căn cứ pháp luật. Không ít đương sự không yêu cầu đo đạc hiện trạng, không đề nghị thu thập hồ sơ địa chính hoặc không mời người làm chứng nên gặp bất lợi khi giải quyết vụ án.
Việc chậm khởi kiện hoặc để hiện trạng bị thay đổi cũng làm giảm giá trị chứng cứ. Vì vậy, ngay khi phát sinh tranh chấp, người dân nên lưu giữ hình ảnh, video, lập vi bằng (nếu cần) và tham khảo ý kiến luật sư.
8. Công ty Luật TNHH Vạn Cát An có thể hỗ trợ gì?
Với kinh nghiệm giải quyết nhiều vụ tranh chấp phức tạp về đất đai, Công ty Luật TNHH Vạn Cát An hỗ trợ khách hàng đánh giá khả năng thắng kiện ngay từ giai đoạn đầu; kiểm tra hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và nguồn gốc hình thành lối đi; tư vấn phương án thương lượng hoặc hòa giải phù hợp.
Đội ngũ luật sư sẽ hỗ trợ thu thập chứng cứ, soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện và các văn bản tố tụng; đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước; tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa án; đề nghị xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá và thu thập tài liệu khi cần thiết.
Sau khi có bản án, Vạn Cát An tiếp tục hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn thi hành án nhằm bảo đảm bản án được thực hiện trên thực tế, đồng thời tư vấn các giải pháp phòng ngừa tranh chấp về sau.
9. Kết luận
Tranh chấp lối đi chung cần được giải quyết trên cơ sở chứng cứ khách quan và quy định pháp luật. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, xác định đúng căn cứ pháp lý và lựa chọn phương án tố tụng phù hợp sẽ giúp bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Quý khách đang gặp vướng mắc về đất đai, thừa kế, hợp đồng hoặc các tranh chấp dân sự khác? Hãy liên hệ Công ty Luật TNHH Vạn Cát An để được luật sư trực tiếp tư vấn, đánh giá hồ sơ và đề xuất phương án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách một cách hiệu quả, đúng quy định pháp luật.