1.Tình huống
Anh H dự định mua một thửa đất tại TP. Hồ Chí Minh với giá 6,5 tỷ đồng. Khi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh phát hiện chủ đất thông báo rằng tài sản hiện đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho một khoản vay.
Người bán giải thích rằng sau khi nhận tiền đặt cọc sẽ sử dụng một phần số tiền này để tất toán khoản vay, làm thủ tục giải chấp rồi mới tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng.
Đây là tình huống khá phổ biến trên thực tế. Tuy nhiên, nếu người mua vội vàng ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền mà không có cơ chế kiểm soát phù hợp thì có thể gặp nhiều rủi ro như:
• Người bán không sử dụng tiền đặt cọc để giải chấp.
• Khoản vay lớn hơn dự kiến nên không đủ tiền để xóa đăng ký thế chấp.
• Sau khi nhận tiền, người bán tiếp tục kéo dài thời gian hoặc chuyển nhượng cho người khác.
• Phát sinh tranh chấp với ngân hàng hoặc tài sản bị xử lý để thu hồi nợ.
Trong nhiều vụ việc, người mua phải khởi kiện nhiều năm chỉ để đòi lại khoản tiền đặt cọc.
2. Cách chúng tôi xử lý
Khi tiếp nhận vụ việc, Luật sư Công ty Luật TNHH Vạn Cát An không chỉ xem xét hợp đồng đặt cọc mà tiến hành đánh giá toàn bộ tình trạng pháp lý của tài sản.
Trước hết, chúng tôi yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ thông tin về khoản vay, ngân hàng đang nhận thế chấp, dư nợ thực tế, lãi phát sinh và tình trạng của hợp đồng tín dụng. Đây là bước rất quan trọng để xác định liệu việc giải chấp có khả thi hay không.
Tiếp theo, chúng tôi kiểm tra hồ sơ pháp lý của quyền sử dụng đất, đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận với dữ liệu hiện có nhằm bảo đảm tài sản không đồng thời phát sinh các hạn chế pháp lý khác như tranh chấp, kê biên hoặc bị ngăn chặn giao dịch.
Sau khi đánh giá hồ sơ, chúng tôi xây dựng phương án thanh toán theo từng giai đoạn thay vì để người mua giao toàn bộ tiền đặt cọc trực tiếp cho bên bán.
Thông thường, chúng tôi tư vấn các bên thực hiện theo trình tự:
• Ký hợp đồng đặt cọc với điều khoản quy định rõ việc giải chấp là điều kiện bắt buộc trước khi chuyển nhượng.
• Xác định rõ thời hạn hoàn tất thủ tục giải chấp.
• Quy định nghĩa vụ cung cấp văn bản xác nhận xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
• Thỏa thuận rõ trách nhiệm hoàn trả tiền cọc, phạt cọc và bồi thường nếu người bán không hoàn thành việc giải chấp đúng cam kết.
• Trường hợp cần thiết, luật sư sẽ tham gia làm việc trực tiếp với ngân hàng để thống nhất phương án tất toán khoản vay và thời điểm giải ngân, bảo đảm dòng tiền của người mua được sử dụng đúng mục đích.
Trong nhiều giao dịch có giá trị lớn, chúng tôi còn tư vấn các bên thực hiện việc thanh toán trực tiếp vào tài khoản ngân hàng nhận thế chấp để tất toán khoản vay, hạn chế tối đa việc người bán sử dụng tiền sai mục đích.
3. Kết quả đạt được
Nhờ kiểm soát đầy đủ hồ sơ pháp lý và thiết kế phương án giao dịch phù hợp, việc giải chấp được thực hiện đúng quy định, tài sản được xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Người mua chỉ thanh toán số tiền còn lại sau khi quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện giao dịch và toàn bộ quá trình được thực hiện dưới sự giám sát của luật sư và tổ chức công chứng.
Qua quá trình tư vấn và tham gia nhiều giao dịch bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng, chúng tôi nhận thấy rủi ro lớn nhất không nằm ở việc tài sản đang thế chấp, mà nằm ở cách các bên thực hiện giao dịch. Một hợp đồng đặt cọc được soạn thảo chặt chẽ, kết hợp với phương án thanh toán hợp lý và kiểm soát đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ giúp người mua hạn chế đáng kể nguy cơ mất tiền cọc hoặc phát sinh tranh chấp sau này.
Lưu ý: Đất đang thế chấp không có nghĩa là không được mua bán, nhưng người mua tuyệt đối không nên chỉ dựa vào cam kết bằng lời của bên bán. Việc có luật sư kiểm tra hồ sơ và xây dựng phương án giao dịch ngay từ đầu thường có giá trị hơn rất nhiều so với việc giải quyết tranh chấp sau khi rủi ro đã xảy ra.
4. Liên hệ Luật sư
Quý khách đang gặp vướng mắc về đất đai, thừa kế, hợp đồng hoặc các tranh chấp dân sự khác? Hãy liên hệ Công ty Luật TNHH Vạn Cát An để được luật sư trực tiếp tư vấn, đánh giá hồ sơ và đề xuất phương án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách một cách hiệu quả, đúng quy định pháp luật.