Trong thực tế mua bán nhà đất, không ít trường hợp các bên đã giao tiền đặt cọc nhưng giao dịch không thể tiếp tục do tài sản đang thế chấp tại ngân hàng. Khi tranh chấp phát sinh, bên mua thường rơi vào thế bị động, thậm chí đối mặt với nguy cơ mất cọc.

Nguyên nhân chủ yếu không xuất phát từ giá cả hay thiện chí của các bên, mà từ việc chưa có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép chủ nhà được nhận tiền đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp.

1. Nhà đất đang thế chấp có được đặt cọc không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không bị cấm giao dịch, nhưng quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu đã bị hạn chế.

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
“Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.”

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm hướng tới việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Do đó, việc nhận tiền đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp cũng là một dạng định đoạt có điều kiện, và phải được sự đồng ý của ngân hàng – bên nhận thế chấp.

2. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc mà không có văn bản của ngân hàng

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, tôi thường gặp các rủi ro sau:

• Chủ nhà nhận cọc nhưng không tất toán được khoản vay nên không thể giải chấp tài sản;
• Ngân hàng không chấp thuận phương án xử lý tài sản như các bên thỏa thuận;
• Khi tranh chấp phát sinh, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Khi đó, bên mua phải khởi kiện đòi lại tiền cọc, mất thời gian, chi phí và tiềm ẩn rủi ro không thu hồi đủ số tiền đã giao.

3. Văn bản chấp thuận của ngân hàng có ý nghĩa gì?

Văn bản chấp thuận của ngân hàng không phải là thủ tục hình thức, mà có giá trị pháp lý rất quan trọng:

• Xác nhận rõ tình trạng pháp lý của tài sản đang thế chấp;
• Cho phép chủ nhà được nhận tiền đặt cọc;
• Ràng buộc mục đích sử dụng tiền cọc, thường là để tất toán khoản vay;
• Xác định điều kiện và thời điểm giải chấp, bàn giao Giấy chứng nhận;
• Tránh việc ngân hàng phát sinh tranh chấp hoặc phủ nhận giao dịch sau này.

Đây chính là “lá chắn pháp lý” bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.

4. Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Vạn Cát An để đặt cọc an toàn

Đối với bên mua: Chỉ đặt cọc sau khi đã kiểm tra văn bản chấp thuận của ngân hàng. Nội dung đặt cọc cần ghi rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nào, mục đích sử dụng tiền cọc, thời hạn giải chấp, thời điểm công chứng và sang tên. Nên ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng hoặc có luật sư kiểm tra hồ sơ.

Đối với bên bán: Chủ động làm việc với ngân hàng để xin văn bản chấp thuận trước khi nhận cọc. Không nhận cọc bằng giấy viết tay sơ sài hoặc thỏa thuận miệng. Cần thống nhất rõ lộ trình giải chấp – thanh toán – công chứng để tránh tranh chấp về sau.

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể giao dịch hợp pháp. Tuy nhiên, việc đặt cọc chỉ thực sự an toàn khi có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép chủ nhà được nhận tiền đặt cọc.

Chỉ cần làm đúng một bước pháp lý ngay từ đầu, các bên có thể phòng ngừa được phần lớn rủi ro, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của chính mình.

HÃY LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT TNHH VẠN CÁT AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ BẢO VỆ CHO GIAO DỊCH CỦA BẠN.

ĐỊA CHỈ: SỐ 19 THỐNG NHẤT, PHƯỜNG THỦ ĐỨC, TPHCM (ĐỐI DIỆN PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3- TPHCM)

ĐIỆN THOẠI: 0972 974477-0907 713939 (LUẬT SƯ KIÊN) – 0967 157799 (LUẬT SƯ THẢ)

MẪU HỢP ĐỒNG THAM KHẢO:

MẪU 1

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Áp dụng cho nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ………………………………, chúng tôi gồm:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):

Họ và tên: …………………………………………………………………………

CCCD số: …………………… cấp ngày ……… nơi cấp ……………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):

Họ và tên: …………………………………………………………………………

CCCD số: …………………… cấp ngày ……… nơi cấp ……………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………

Hai bên thỏa thuận ký kết Hợp đồng đặt cọc với các điều khoản sau:

Điều 1. Tài sản dự kiến chuyển nhượng

Tài sản dự kiến chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại:
…………………………………………………………………………………………
Theo Giấy chứng nhận số …………… do ……………… cấp ngày …………

Hiện tại, tài sản nêu trên đang được thế chấp tại Ngân hàng ……………… theo Hợp đồng thế chấp số ……… ký ngày …………

Điều 2. Số tiền đặt cọc và mục đích đặt cọc

1.   Số tiền đặt cọc: ………………… đồng (Bằng chữ: ………).

2.   Mục đích đặt cọc: Tiền đặt cọc được sử dụng để bảo đảm việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 sau khi tài sản được giải chấp hợp pháp tại Ngân hàng.

Điều 3. Văn bản chấp thuận của Ngân hàng

1. Các bên xác nhận:Việc ký kết Hợp đồng đặt cọc này được thực hiện trên cơ sở Văn bản chấp thuận của Ngân hàng ………………, cho phép Bên B được nhận tiền đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp.
2. Văn bản chấp thuận của Ngân hàng là phụ lục không tách rời của Hợp đồng này.

Điều 4. Nghĩa vụ giải chấp và ký hợp đồng chuyển nhượng

1. Bên B có trách nhiệm sử dụng tiền đặt cọc đúng mục đích, phối hợp với Ngân hàng để thực hiện thủ tục tất toán khoản vay và giải chấp tài sản trong thời hạn …… ngày kể từ ngày nhận đủ tiền đặt cọc.
2. Sau khi tài sản được giải chấp và nhận lại bản chính Giấy chứng nhận, hai bên có trách nhiệm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng trong thời hạn …… ngày.

Điều 5. Xử lý tiền đặt cọc

1. Trường hợp Bên B không thực hiện được việc giải chấp và ký hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn do lỗi của mình thì phải hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc và chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Trường hợp Bên A từ chối việc ký hợp đồng chuyển nhượng khi Bên B đã hoàn thành nghĩa vụ giải chấp thì tiền đặt cọc thuộc về Bên B.

Điều 6. Cam kết chung

Các bên cam kết thông tin cung cấp là đúng sự thật, tự nguyện ký kết Hợp đồng này, không bị ép buộc, lừa dối và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

Hợp đồng này được lập thành …… bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …… bản.

ĐẠI DIỆN BÊN A (Ký, ghi rõ họ tên)

ĐẠI DIỆN BÊN B (Ký, ghi rõ họ tên)

MẪU 2

VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ NGÂN HÀNG CHẤP THUẬN CHO NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

ĐƠN ĐỀ NGHỊ
(V/v: Chấp thuận cho nhận tiền đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp)

Kính gửi: Ngân hàng ………………………………………

Chi nhánh: …………………………………………………………

Tôi tên là: …………………………………………………………………………

CCCD số: …………………… cấp ngày ……… nơi cấp ……………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………

Hiện tôi là bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại:
………………………………………………………………………………………….

Nay tôi có nhu cầu chuyển nhượng tài sản nêu trên cho ông/bà:………………………………………………………………………………………………

Để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật và quyền lợi của Ngân hàng, tôi kính đề nghị Ngân hàng xem xét và chấp thuận bằng văn bản các nội dung sau:

1. Cho phép tôi được nhận tiền đặt cọc từ bên nhận chuyển nhượng đối với tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng;
2. Xác nhận việc nhận tiền đặt cọc không làm ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng;
3. Chấp thuận phương án sử dụng tiền đặt cọc để tất toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định.

Tôi cam kết sử dụng tiền đặt cọc đúng mục đích, phối hợp đầy đủ với Ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ và giải chấp tài sản theo đúng quy định.

Kính mong Ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và có văn bản phản hồi để các bên thực hiện giao dịch đúng pháp luật.

Xin trân trọng cảm ơn!

………, ngày …… tháng …… năm …… NGƯỜI ĐỀ NGHỊ (Ký, ghi rõ họ tên)