Trong giao dịch bất động sản, Hợp đồng đặt cọc thường được xem là “bản nháp” của Hợp đồng chuyển nhượng Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy đây là quan niệm sai lầm dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý. Cần nhận thực một cách đúng đắn về vai trò, ý nghĩa của Hợp đồng cọc. Nếu Hợp đồng đặt cọc chỉ dừng lại ở việc đảm bảo cho các Bên “sẽ ký” chuyển nhượng, thì ngay khi bút sa tại phòng công chứng, vai trò bảo vệ của tiền cọc sẽ biến mất, để lại những rủi ro khổng lồ ở giai đoạn thực hiện chuyển nhượng.
1. “Điểm mù” pháp lý: Khi Hợp đồng chuyển nhượng không có chế tài thực tế
Đa số mọi người mặc định ký xong công chứng là xong. Nên Bên nào không ký Hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ mất cọc (với Bên mua) hoặc phạt cọc (với Bên bán). Nhưng thực tế, tranh chấp thường phát sinh sau khi ký chuyển nhượng, lúc này Hợp đồng đặt cọc cũ đã hết hiệu lực, còn Hợp đồng chuyển nhượng mới lại quy định rất chung chung theo mẫu có sẵn của cơ quan công chứng. Vì vậy khi tranh chấp xảy ra, các Bên không có nhiều chế tài để lựa chọn, thường chỉ là yêu cầu Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm. Tuy nhiên yêu cầu bồi thường thiệt hại gặp phải một số hạn chế, khó khăn nhất định:
- Khó chứng minh thiệt hại: Để đòi bồi thường, bạn phải chứng minh lỗi, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả — một quá trình gian nan và tốn kém.
- Mức bồi thường không xứng đáng: Số tiền nhận được thường rất thấp so với rủi ro đọng vốn hoặc mất cơ hội đầu tư khác.
2. Giải pháp: Mở rộng phạm vi “Mục đích đặt cọc”
Thay vì ghi “đặt cọc để ký kết”, hãy ghi rõ: “Đặt cọc để đảm bảo việc KÝ KẾT và THỰC HIỆN hợp đồng chuyển nhượng”. Khi đó, điều khoản Phạt cọc sẽ trở thành “vòng kim cô” buộc các bên phải tuân thủ mọi nghĩa vụ cho đến khi hoàn tất đăng bộ sang tên.
3. 04 Kịch bản rủi ro phổ biến và cách “trị” trong Hơp đồng đặt cọc
Để Hợp đồng đặt cọc thực sự hiệu quả, bạn cần đưa các thỏa thuận sau vào nội dung đặt cọc:
A. Rủi ro về ranh giới và diện tích (Lỗi phổ biến nhất)
- Thực trạng: Sau khi thanh toán, người mua mới phát hiện chồng lấn ranh giới hoặc diện tích thực tế nhỏ hơn trên sổ. Lúc này người bán thường “ngại” hỗ trợ ký các giấy tờ cam kết với hộ liền kề.
- Giải pháp: Thỏa thuận rõ nghĩa vụ phối hợp ranh mốc ngay cả sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời quy định: “Diện tích thực tế có thể chênh lệch nhưng không làm thay đổi giá mua bán và không là căn cứ để hủy hợp đồng”
B. Rủi ro từ bên thứ ba (Tranh chấp bất ngờ)
- Thực trạng: Đang trong quá trình sang tên, bất ngờ có đơn ngăn chặn của Bên thứ ba do có tranh chấp với Người bán về khoản nợ hoặc nghĩa vụ cần thực hiện. Lúc này người mua sẽ bất lợi đủ đường: nhà đất chưa sang tên được, khoản vay để trả trước phải chịu tiền lãi, ngân hàng ngưng tài trợ khoản vay còn lại.
- Giải pháp: Cần quy định đây là lỗi vi phạm nghĩa vụ cam kết về tình trạng pháp lý của bên Bán trong Hợp đồng đặt cọc để kích hoạt chế tài phạt cọc, thay vì phải đi chứng minh lỗi của họ.
C. Rủi ro về thuế và phí
- Thực trạng: Để tránh chậm trễ trong việc kê khai thuế Thu nhập cá nhân, các bên thường thỏa thuận trong Hợp đông: bên Mua đi nộp thuế thay, nhưng lại quên thỏa thuận rõ Bên Bán phải hoàn trả lại số tiền thuế Thu nhập cá nhân đó, dẫn đến tranh cãi sau này. Hay cả khi có thông báo đóng tiền thuế Thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ – một trong các bên chây ì việc đóng tiền dẫn tới thủ tục đăng bộ sang tên chưa thể hoàn tất, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.
- Giải pháp: Ghi rõ mức thuế, phí cụ thể bên nào chịu, trường hợp đóng thay thì tiền thuế thu nhập cá nhân phải được khấu trừ luôn vào tiền thanh toán hoặc có thông báo thuế mà không hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn nhất định thì được xem là vi phạm thỏa thuận là cơ sở để kích hoạt Điều khoản phạt cọc.
D. Rủi ro khi “Sang cọc” (Đổi người đứng tên)
- Thực trạng: Người đặt cọc và người đứng tên trên sổ là khác nhau (lướt sóng).
- Giải pháp: Phải có điều khoản “Bên Mua có quyền chỉ định người thứ ba đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng” và văn bản xác nhận của người được sang hợp đồng cọc về việc kế thừa quyền, nghĩa vụ từ Hợp đồng đặt cọc để tránh việc bên Bán gây khó dễ, không chịu ký với người mới.
Lời kết
Một Hợp đồng đặt cọc “đúng” phải là một bản đồ chi tiết, định hướng rõ ràng từ giá cả, phương thức thanh toán cho đến những rủi ro dự phòng xa nhất. Đừng để niềm tin thay thế cho các điều khoản pháp lý.
Ghi nhớ: Ký xong tại phòng công chứng mới chỉ là 50% chặng đường. Hãy để Hợp đồng đặt cọc bảo vệ bạn cho đến khi cầm trên tay cuốn sổ hồng đứng tên mình.
