Thực trạng thị trường bất động sản và nhu cầu giao dịch tài sản thế chấp
Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, phần lớn các tài sản nhà đất đều được chủ sở hữu tận dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc tiêu dùng. Do đó, nhu cầu giao dịch chuyển nhượng đối với những tài sản này là cực kỳ lớn. Tuy nhiên, một thực tế tồn tại là tâm lý e ngại của người mua và sự lúng túng của người bán khi tiếp cận quy trình đặt cọc cho một tài sản đang bị “khóa” bởi ngân hàng. Bài viết này, dưới góc độ thực tiễn hành nghề của Luật sư Vạn Cát An, sẽ phân tích sâu mọi khía cạnh pháp lý, rủi ro và giải pháp an toàn nhất.
1. Cơ sở pháp lý và sự giao thoa giữa các quan hệ dân sự
Để hiểu rõ vấn đề, chúng ta cần bóc tách hai lớp quan hệ pháp lý tồn tại song song:
1.1. Quan hệ Thế chấp (Bên bán và Ngân hàng)
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Điểm mấu chốt ở đây là chủ sở hữu vẫn giữ quyền chiếm hữu nhưng bị hạn chế quyền định đoạt (bán, tặng cho) theo Điều 320 BLDS 2015, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
1.2. Quan hệ Đặt cọc (Bên bán và Bên mua)
Theo Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bản chất của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là “hợp đồng phụ” nhằm bảo đảm cho việc giao kết “hợp đồng chính” (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) trong tương lai.
Vấn đề tranh cãi: Nhiều quan điểm cho rằng khi tài sản đang thế chấp, chủ sở hữu chưa có quyền định đoạt nên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu. Tuy nhiên, Luật sư Vạn Cát An cho rằng: Đặt cọc để hứa mua, hứa bán một tài sản sẽ giải chấp trong tương lai là hoàn toàn hợp pháp, bởi đó là sự thỏa thuận về mặt ý chí nhằm chuẩn bị cho việc thực hiện quyền định đoạt sau khi nghĩa vụ nợ tại ngân hàng đã được xóa bỏ.
2. Những xung đột pháp lý và quan điểm trái chiều của Tòa án
Một trong những nguyên nhân khiến giao dịch này trở nên phức tạp là sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật tại các cấp tòa án.
- Quan điểm 1 (Khắt khe): Một số tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì vi phạm điều cấm (tài sản đang bị hạn chế giao dịch theo quy định về thế chấp). Hậu quả là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên mua không được phạt cọc dù bên bán lỗi.
- Quan điểm 2 (Thực tiễn): Đa số các tòa án hiện nay công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc nếu nội dung thỏa thuận không vi phạm đạo đức, không trái pháp luật và các bên có lộ trình giải chấp rõ ràng. Tài sản thế chấp chỉ là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tương lai, không phải là đối tượng bị chuyển giao ngay lập tức tại thời điểm đặt cọc.
3. Những rủi ro khi đặt cọc tài sản đang thế chấp
Dưới đây là những rủi ro phổ biến mà chúng tôi đã đúc kết từ các vụ án tranh chấp thực tế:
- Bên bán chiếm dụng tiền cọc: Đây là rủi ro phổ biến nhất. Bên bán nhận cọc (thường là khoản tiền lớn đủ để giải chấp) nhưng thay vì nộp vào ngân hàng, họ lại dùng để trả nợ cá nhân bên ngoài hoặc tiêu xài. Kết quả: Khoản vay ngân hàng vẫn còn, sổ đỏ không được rút ra, bên mua rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.
- Tài sản bị kê biên thi hành án: Trong thời gian chờ giải chấp, nếu bên bán có một khoản nợ khác đã có bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án có thể ngăn chặn giao dịch hoặc kê biên tài sản ngay sau khi ngân hàng vừa giải chấp.
- Biến động về giá và sự thay đổi ý chí: Nếu giá đất tăng đột biến trong quá trình làm thủ tục, bên bán chấp nhận chịu phạt cọc (bằng chính tiền của bên mua đã đưa) để bán cho người khác với giá cao hơn.
- Rủi ro từ phía Ngân hàng: Ngân hàng thay đổi chính sách, hoặc phát sinh các khoản lãi phạt, phí phạt quá hạn mà các bên không lường trước được, dẫn đến số tiền đặt cọc không đủ để tất toán.
- Vấn đề đồng sở hữu: Nhà đất là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một người ký hợp đồng đặt cọc. Khi ra công chứng, người còn lại không đồng ý giải chấp, dẫn đến giao dịch đổ vỡ.
4. Giải pháp thực thi: Quy trình “Phong tỏa an toàn” của Luật Vạn Cát An
Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, chúng tôi kiến nghị quy trình 6 bước thay vì 3 bước đơn giản:
Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý đa tầng
Không chỉ kiểm tra sổ đỏ, bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp: Hợp đồng tín dụng, biên bản bàn giao tài sản thế chấp và thông báo dư nợ gần nhất. Đồng thời, kiểm tra tại cơ quan thi hành án xem Bên bán có đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nào không.
Bước 2: Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ
Hợp đồng phải ghi rõ:
- Mục đích tiền cọc là để thanh toán nợ gốc và lãi tại ngân hàng. Bên mua chuyển tiền cọc trực tiếp vào tài khoản của bên bán mở tại chính ngân hàng đang nhận thế chấp. Số tiền này chỉ được ngân hàng trích thu hồi nợ, bên bán không được rút ra chi tiêu cá nhân.
- Thời hạn cụ thể ngân hàng phải ra thông báo giải chấp.
- Điều khoản phạt cọc gấp 2-3 lần nếu bên bán sử dụng tiền cọc sai mục đích.
Bước 3: Thỏa thuận ba bên (Bên mua – Bên bán – Ngân hàng)
Đây là “lá chắn” pháp lý mạnh nhất. Các bên lập văn bản thỏa thuận tại ngân hàng. Theo đó, ngân hàng cam kết khi nhận đủ số tiền từ bên mua chuyển vào tài khoản bên bán (nhưng bị phong tỏa), ngân hàng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp và bàn giao sổ đỏ trực tiếp cho bên mua hoặc văn phòng công chứng.
Bước 4: Công chứng chuyển nhượng
Tất toán khoản vay từ Ngân hàng và tiến hành ký chuyển nhượng: tiền tất toán khoản vay này có thể của Bên nhận cọc, bên đặt cọc hoặc cả hai. Nhưng cần thiết phải thông báo trước cho Ngân hàng về thời gian tất toán để Ngân hàng phối hợp trong việc làm công văn giải chấp và xuất kho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp. Các bên cần phải thực hiện thủ tục tất toán và ký chuyển nhượng trong cùng ngày để giảm thiểu rủi ro. Thực tế, các bên thường ký Hợp đồng treo (trong ngày) tại Văn phòng công chứng sau đó mới tới Ngân hàng thực hiện thủ tục tất toán. Nhiều người vẫn còn lấn cấn về việc giải chấp xong mới được ký chuyển nhượng nhưng chỉ cần có Công văn về việc đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ từ Ngân hàng là Văn phòng công chứng sẽ chấp nhận cho các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng và chúng ta có thể vừa thực hiện thủ tục giải chấp đồng thời với việc đăng bộ sang tên cho người mua cùng lúc tại Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Vai trò của Luật sư trong giao dịch tài sản thế chấp
Việc có một đơn vị tư vấn luật như Vạn Cát An tham gia giúp:
- Thẩm định pháp lý : Đánh giá độ tin cậy của bên bán và tính pháp lý của tài sản.
- Đại diện đàm phán: Làm việc với ngân hàng để thống nhất phương thức giải chấp tối ưu.
- Giám sát dòng tiền: Đảm bảo tiền của khách hàng đi đúng vào mục đích xóa nợ.
- Giải quyết tranh chấp: Bảo vệ quyền lợi tại tòa án nếu bên bán có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Kết luận
Đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là một giao dịch đầy tiềm năng nhưng cũng không ít cạm bẫy. “Cẩn trọng không bao giờ thừa” – việc nắm vững kiến thức pháp lý và áp dụng quy trình kiểm soát rủi ro chặt chẽ là chìa khóa để bảo vệ tài sản của chính bạn.
CÔNG TY LUẬT VẠN CÁT AN Chuyên gia tư vấn Bất động sản – Bảo vệ quyền lợi khách hàng trong mọi giao dịch.
- Địa chỉ: 19 Thống Nhất, phường Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh
- Hotline: 0967157799 (Luật sư Thả)- 097 2974477 (Luật sư Kiên)
- Website:
